Démarchage téléphonique : ALLO-MANDAT défend le mandat de recherche auprès des professionnels de l'immobilier

Mandat de recherche vs prospection commerciale : une distinction juridique clé

Dans un mémo daté du 31 août 2026, ALLO-MANDAT - solution de pige immobilière automatisant l'envoi de SMS et messages vocaux vers les vendeurs et bailleurs particuliers - défend une distinction juridique entre mandat de recherche et prospection commerciale classique. Là où la pige commerciale démarche un vendeur pour lui proposer les services d'une agence, l'exécution d'un mandat de recherche relève d'une autre logique : l'agent contacte un propriétaire au nom d'un acquéreur mandaté, dès lors que le bien correspond à ses critères de recherche, afin de vérifier sa disponibilité et organiser une visite. Une analyse qui constituerait, selon ALLO-MANDAT, « un fondement juridique sérieux permettant de différencier cette démarche du démarchage commercial immobilier traditionnel ».

Sur cette base, le démarchage téléphonique resterait donc possible dans le cadre d'un mandat de recherche. L'agent immobilier titulaire d'un tel mandat, écrit et en cours de validité, peut légitimement contacter un propriétaire dont le bien correspond aux critères de son mandant. Il n'agit alors pas dans une logique de prospection visant à vendre une prestation ou décrocher un mandat de vente, mais pour le compte de son client acquéreur, afin d'exécuter la mission de recherche et d'entremise qui lui a été confiée.

Une mission d'intermédiation, pas une démarche commerciale

Selon ALLO-MANDAT, l'objectif du démarchage téléphonique effectué dans le cadre d'un mandat de recherche n'est pas de prospecter, mais d'exécuter une mission confiée par un acquéreur. Concrètement, l'agent informe le propriétaire qu'un acheteur réel et identifié recherche un bien correspondant au sien, vérifie sa disponibilité, recueille des informations complémentaires ou organise une visite pour le compte de son mandant. Il ne s'agit donc pas de solliciter un mandat de vente, mais de mettre en œuvre une mission d'intermédiation préexistante, une nuance décisive au regard de l'article L.223-1, qui vise spécifiquement les sollicitations téléphoniques effectuées « à des fins de prospection commerciale ».

ALLO-MANDAT prend toutefois soin de préciser les limites de son raisonnement juridique : « L'argument juridique ne consiste donc pas à considérer que le consentement de l'acquéreur serait transféré au propriétaire par le mandat de recherche », écrit la société dans son mémo.

Mandat de recherche : quatre conditions pour sécuriser la démarche

Pour rester licite, ce démarchage doit respecter plusieurs conditions cumulatives, selon ALLO-MANDAT. L'agent immobilier doit notamment disposer d'un mandat de recherche réel, écrit, signé et en cours de validité, correspondant à un véritable projet d'acquisition. Le bien identifié doit également répondre concrètement aux critères définis par l'acquéreur : secteur, type de bien, budget, surface, etc. ALLO-MANDAT recommande ainsi aux professionnels de conserver la preuve du mandat et rappelle qu'un mandat général ou artificiel ne peut pas servir de justification pour contacter indistinctement les vendeurs d'un secteur.

Dès le premier contact, l'agent doit par ailleurs préciser qu'il intervient au nom d'un acquéreur et que le bien proposé est susceptible de correspondre à sa recherche. L'échange doit rester strictement lié à cette mission : il ne doit pas servir de prétexte pour proposer au propriétaire une estimation, un mandat de vente ou toute autre prestation commerciale. Dans le cas contraire, la démarche pourrait être considérée comme de la prospection commerciale et être soumise aux règles applicables en matière de consentement préalable.

Exécution du mandat et respect du consentement : la vigilance reste de mise

Chaque démarchage effectué dans le cadre d'un mandat de recherche, qu'il s'agisse d'un appel, d'un SMS, d'un MMS ou d'un message vocal, doit être apprécié au regard de la finalité réelle de la sollicitation, insiste ALLO-MANDAT, qui appelle à une vigilance particulière sur le canal utilisé. En l'absence de doctrine ou de jurisprudence précisant expressément le cas du mandat de recherche, la société recommande de privilégier l'appel humain, le message vocal déposé directement par l'agent, ou la messagerie du site sur lequel l'annonce a été publiée. La Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés (CNIL) a d'ailleurs rappelé que les coordonnées figurant dans une annonce en ligne demeurent des données personnelles, non réutilisables librement à des fins commerciales, à distinguer toutefois d'un contact répondant directement à l'objet de l'annonce, par opposition à une pige classique visant à transformer le propriétaire en prospect.

ALLO-MANDAT le souligne sans ambiguïté : le consentement préalable du propriétaire reste un préalable incontournable. Aucun texte réglementaire, aucune position officielle de la CNIL, aucune jurisprudence ne confirme à ce jour que la détention d'un mandat de recherche dispenserait systématiquement l'agent immobilier de ce consentement.

Le mémo d'ALLO-MANDAT apporte des éléments de réflexion aux professionnels souhaitant poursuivre la recherche de biens par téléphone dans le nouveau cadre légal. Mais cette analyse ne constitue ni une position officielle ni une garantie juridique. En l'absence de doctrine claire ou de jurisprudence, la prudence reste donc de mise : mandat réel et documenté, bien correspondant aux critères de recherche et échange limité à la mission confiée par l'acquéreur seront essentiels pour sécuriser la démarche.

Contactez-nous par mail : info@allomandat.com

ou par téléphone au : 01 41 11 81 81